本溪满族自治县人民政府

一、文件起草背景和依据

为进一步规范房地产开发经营秩序，加强房地产市场管理，促进全县房地产业健康发展，依据《中华人民共和国城 市房地产管理法》《中华人民共和国人民防空法》《人民防空 工程建设管理规定》《城市房地产开发经营管理条例》《辽宁 省城市房地产开发经营管理规定》等有关法律、法规、规章， 结合我县实际，特制定本意见。结合我县实际出台了《本溪满族自治县房地产开发经营 管理意见》。

二、文件适用范围

凡在本县行政区域内从事房地产开发经营活动的，均应按照本意见执行。

三、文件主要内容

（一）明确房地产项目开发管理：一是县住建局是我县房地产开发的行政主管部门，负责全县房地产开发经营管理工作。二是凡未取得《企业法人营业执照》和《房地产开发建设单位资质证书》的，不得从事房地产开发经营活动，不予审批办理房地产开发项目。未取得《房地产开发建设单位资质证书》的，应当到县住建局初审后，由市、县住建局核发。房地产开发建设单位资质暂定级一年核定一次，其他资质三年核定一次。三是房地产开发建设单位应按照资质等级规定的建设规模进行开发建设，不得越级、超量开发建设。其中：一级资质房地产开发建设单位承担项目的建设规模不受限二级资质房地产开发建设单位可以承担建筑面积 25 万平方 米以下的项目；三级资质房地产开发建设单位可以承担建筑 面积 20 万平方米以下的项目；四级资质房地产开发建设单位可以承担建筑面积 10 万平方米以下的项目；暂定级资质的房地产开发建设单位的建设规模参照四级资质执行。取得土地使用权的房地产开发项目，应由房地产开发建设单位携带《房地产开发建设单位资质证书》，到县住建局备案，由县住建局依据资质等级核定开发项目建设规模。四是房地产开发建设单位在缴纳城市基础设施配套费及签订《居民用户管道燃气设施配套合同》后，县自然资源局方可给予办理《建设工程规划许可证》。按照法定程序办理项目审批手续后方可施工。五是房地产开发建设单位应按照地块控制性详细规划，委托规划设计单位编制房屋建筑工程修建性详细规划设计方案，方案中应包含竖向设计、环境绿化、综合管线等相关图件，同时需规划设计低于 80 平方米的社区办公用房（由房地产开发建设单位无偿提供给社区）。并由县自然资源局组织召开专门会议，征求住建、设计、排水、供电、供水、供暖、燃气、通信、有线电视、宽带数据传输等相关部门及单位意见，按征求意见进一步完善规划设计方案，方案经县自然资源局审定后方可实施，并报涉关部门及单位备案。房地产开发建设单位按照修建性详细规划设计要求进行施工图纸设计，同时将施工图纸报供水、市政、供热、燃气等行业主管部门及单位备案，同时与涉关部门及单位签订《工程质量管理协议》，并将协议报县住建局备案。六是房地产开发建设单位在项目开工前，应向县住建局提交《开发项目承诺书》，载明项目开发期数、开工竣工时间、开发进度、项目资金投入以及基础设施和公共服务设施建设时序、交付使用时间等承诺内容。七是项目建设过程中，县自然资源局要加强对规划执行情况的监督检查。项目开发建设应严格按照已审批的修建性详细规划执行，不得在项目建设过程中随意修改规划。

（二）明确应建防空地下室的民用建筑项目报建审批：一是县城规划区域内新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。县城规划区域内和重要经济目标区域新建民用建筑，10 层（含）以上的，必须修建与建筑底层同等面积的 6 级（含）以上防空地下室；9 层（含） 以下的按照建筑总面积的 2%修建 6 级（含）以上防空地下室。二是新建民用建筑项目，有下列情形之一的，不能按规定修建防空地下室的，持相关文件向县住建局人防办申请易地修建防空地下室或按应建防空地下室面积，依法缴纳防空地下室易地建设费，由县住建局人防办按照城市规划要求择地统建。1．采用桩基，且基础埋置深度小于 3 米或地下室空间净高低于防空地下室规定标准的新建 10 层以上民用建筑。（应有设计等效技术文件支持） 2．建在流沙、暗河、基岩埋深很浅等地段，地质条件不适于修建的。（应有具备地勘资质企业出具的地勘报告支持）3．建设地段房屋或地下管道设施密集，防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全的。（应有建设单位提供的规划或管网图纸）4．应建设防空地下室建筑面积小于 500 平方米的。（应有人防审批部门的核算结果支持）三是在对应建防空地下室的民用建筑设计文件 组织审核时，未经县住建局人防办审核批准或者审核不合格 的，建设单位不得组织开工。县住建局人防办根据县规划部门的民用建筑规划条件和图纸，核算防空地下室建筑面积，确定防空地下室的防护等级和战时用途。符合易地建设或缴纳易地建设费条件的，根据规定安排易地建设或核算缴纳金额。批准缴费的项目，建设单位在办理建设工程规划许可证 前，应当先缴纳防空地下室易地建设费。四是新建防空地下室未达到防护等级或质量不 合格的民用建筑，相关部门不得组织验收，不得办理产权证，不得投入使用，并应补交防空地下室易地建设费。五是任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积和易地建设费或者降低防空地下室防护标准。对符合中央纪委、财政部、国家国防动员委员会、建设 部印发的《关于规范防空地下室异地建设收费的规定的通 知》（计价格〔2000〕474 号）第四条减免政策的建设项目，需要按照防空地下室易地建设审批的法定依据，完成法定程序后方可适用，严禁以任何形式套用减免政策免建或减建防空地下室。六是城市新建设民用建筑违反国家和省有关规定不修建防空地下室的，由县住建局人防办责令限期易地补建或缴纳易地建设费，并处一万元以上十万元以下罚款。建设单位未取得县住建局人防办出具的《缴纳人防易地建设费完费证明书》或《人防办结通知书》，县自然资源局不得为其核发《建设工程规划许可证》；县住建局不得核发《建筑工程施工许可证》。对擅自办理的，依法追究责任。

（三）明确商品房预售监管：一是房地产开发建设单位预售商品房，应取得 《商品房预售许可证》。《商品房预售许可证》需在房地产开发建设单位项目单体楼主体封顶后方可申请办理。未取得《商品房预售许可证》，不得预售商品房。擅自预售商品房的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条进行处罚。二是房地产开发建设单位申报商品房项目预售许可的，其申报预售楼幢所占范围内对应的建设土地和公共土地使用权一律不得抵押。县住建局不得受理土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房项目预售许可申请。在申报预售许可前土地使用权或在建工程已经抵押的，房地产开发建设单位应及时注销抵押权登记后再行申报。三是项目竣工后，县住建局将已完成竣工验收备案的工程书面告知县自然资源事务服务中心，县自然资源事务服务中心不得受理已竣工验收房屋的在建工程登记业务。当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售备案的商品房。四是房地产开发建设单位应当在商品房销售场所向买受人明示《房地产开发建设单位资质证书》《企业法人营业执照》《不动产权证书》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，经审定的建设工程设计方案总平面图以及业主临时管理规约、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等材料。五是房地产开发建设单位应在指定银行设立商品房预售资金专门账户，并由银行、县住建局以及房地产开发建设单位三方共同监管使用。房地产开发建设单位所收预售房价款应全部存入监管账户，当监管账户资金额度超出工程总造价的 30％，房地产开发建设单位方可在银行及县住建局的监管下，将超出部分的预售资金用于项目开发建设，资金不得挪作他用。六是在销售取得预售许可或者已经办理现售备案的商品房时，房地产开发建设单位应当一次性公开全部销售房源、明码标价。在商品房预售建档时，应将楼盘总套数、可销售套数、户型、面积以及楼盘的查封、抵押等情况及时通过县政府信息网公布。

（四）明确房地产开发项目验收：一是房地产开发项目竣工后，应由房地产开发建设单位及时组织综合验收，并到县住建局办理备案手续，验收合格后方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。项目建设、设计、勘察、监理、施工五大责任主体单位应按照法定要求对项目竣工进行验收。综合验收各部门职责：1．县自然资源局负责对房屋建筑工程履行土地出让合同及履行规划建设条件、规划设计方案情况进行核查。2．县住建局负责房屋建筑及办理施工手续的基础设施配套工程质量监督及验收备案、消防工程验收备案、人防工程验收备案、防雷装置验收备案。并按照已签订《工程质量管理协议》，组织相关部门对排水、供暖、燃气等配套设施进行验收备案。3．县水务局负责对房屋建筑工程规划红线内供水主管网工程验收进行备案，可委托县自来水公司和房地产开发建设单位签订供水管网工程监管协议，依据协议内容进行工程质量检查，竣工后组织验收及备案。4．县生态环境局负责对房屋建筑工程环境保护设施落实情况进行监督检查及验收备案。5．县市场监督管理局负责对电梯工程质量进行监督检查及验收备案。6．房地产开发建设单位组织综合验收时，除上述责任单位及五大责任主体外，还须供电、通信、有线电视、宽带数据传输等相关单位参加验收，并出具验收意见。7．房地产开发建设单位要委托具备测绘资质的测绘单位，对竣工的房屋进行面积测绘。县住建局应依据测绘的最终面积进行配套费的收取。8．房地产开发建设单位在办理《辽宁省建设工程规划核实合格证》《建设工程竣工验收消防备案》时，应在提供临时施工用电、用水等停供手续后，方可申请办理接驳正式供电、供水、供暖、供气等手续。二是房地产开发建设单位在项目综合竣工验收合格后，应与供热公司、供电公司、自来水公司签订产权交接协议。三是经过综合验收并取得《竣工验收备案证书》的房屋，方可入住并办理《不动产权证》，否则不准入住，不予办理《不动产权证》。 

（五）明确房地产销售及租赁监管：一是房地产开发建设单位发布商品房销售广告和宣传资料，内容应当合法、真实、准确。发布商品房销售广告，应当明示房地产开发建设单位名称、房地产开发经营权证明号、商品房预售许可证号、商品房现售备案证号。广播、电视、报刊、网络等媒体发布商品房销售广告应当依法查验前款规定的相关证明材料。二是房地产开发建设单位交付商品房，应当向买受人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。三是房地产销售严格禁止以下行为：1．捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房行为；2．违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金等行为；3．发布不实房源和价格信息，进行不实承诺等欺骗，发布误导购房者的虚假广告等行为；4．项目建设过程中煽动闹事等行为；5．欺行霸市，严重扰乱房地产开发市场秩序等行为；6．其他违法、违规等行为。如出现上述违法违规行为，由具有相应管辖权限的部门依法依规进行查处。四是房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向县住建局登记备案。（一）房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内，向县住建局办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件: 1．书面租赁合同；2．房屋所有权证书；3．当事人的合法证件；4．县人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。（二）房屋租赁申请经县住建局审查合格后，颁发《房屋租赁证》。县人民政府所在地以外建制镇的房屋租赁申请，可由县住建局委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。（三）有下列情形之一的房屋不得出租: 1．未依法取得房屋所有权证的；2．司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3．共有房屋未取得共有人同意的；4．权属有争议的；5．属于违法建筑的；6．不符合安全标准的；7．已抵押，未经抵押权人同意的；8．不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9．有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 

（六）明确推动房地产市场健康运行：一是应落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，支持合理自住需求，从事前、事中、事后三个阶段进行风险防范和化解，坚决遏制投机炒房，严禁非法集资，整顿房地产市场秩序。二是合理调整保障性住房和商品住房土地供应结构，完善住房供应体系，实施租购并举，以满足中低收入群体的住房需求。鼓励房地产库存比较多的房地产开发建设单位将部分库存房投入租赁市场，变短期行为长期持有，长期租赁收益，从而优化房地产市场结构，促进房地产企业转型发展、房地产市场均衡发展。用好用足住房公积金政策，推进户籍制度改革，鼓励农民进城购房，加强房地产市场监管。三是房地产开发建设单位应向县住建局每月上报库存台账。县住建局应建立全县房地产库存台账，严格控制商品住房库存平均去化周期保持在 20 个月以内。四是规范中介服务市场秩序，严查无备案经营、为规避税费签订阴阳合同、提供虚假证明交易、挪用客户交易结算资金等违规行为。

（七）明确房地产开发管理措施：一是房地产开发项目用地严格执行“净地出让”，土地出让后，确需调整土地用途、容积率指标的，应符合法律法规政策规定，按照法定程序批准后，由县自然资源局按新的规划条件完善用地手续，未完善用地手续前不得按新的规划条件核发规划建设手续。对擅自改变用途、调整容积率的，要依法查处。查处未到位前，相关部门不得进行综合竣工验收，不得进行不动产权登记和土地变更登记。二是房地产开发建设单位应严格履行《开发项目承诺书》，保证项目手续齐备，按时完成项目建设，杜绝动迁无法回迁、购房无法入住、入住无法办理产权等问题出现。三是房地产开发建设单位应将人工费单独拨付到施工企业设立的农民工工资专用账户，并按合同约定的计量周期或工程进度结算并支付工程款。如未按合同约定及时划拨工程款，致使拖欠农民工工资的，由县人力资源和社会保障局依法依规办理。四是县住建局负责建立房地产开发建设单位 信用信息档案，并纳入县公共信用信息平台。信用信息档案应当记载企业守法守信、社会监督与评价、奖惩等信息。县住建局应当定期对企业信用状况进行评价，并向社会公布。优先支持企业信用状况良好的房地产开发建设单位在我县投资建设，同时建立房地产开发经营严重失信企业名单制度，健全联动响应和约束惩戒机制。每年年底县住建局要会同县自然资源局、县信访局、县人力资源和社会保障局、县城乡建设综合服务中心等部门列出严重失信名单，对列入严重失信名单的房地产开发建设单位和企业法定代表人、主要负责人以及对失信行为负有直接责任的从业人员，在市场准入、行政许可、融资行为、优惠政策、日常监管、业绩考核、综合评价、评优评先表彰等方面予以限制，同时向市、县住建局申请，对房地产开发建设单位实施资质降级或取消开发资质。

关于印发《本溪满族自治县房地产开发经营管理意见》的通知